Налог с продажи квартиры: расчёт
При продаже раньше минимального срока владения (3 или 5 лет) с дохода платится НДФЛ 13% (с 2025 года — 15% с части дохода свыше 2,4 млн ₽ в год). Базу можно уменьшить: вычетом 1 млн ₽ либо документально подтверждёнными расходами на покупку — что больше.
Налоговая сравнивает цену договора с 70% кадастровой стоимости и берёт большую величину — занизить цену «на бумаге» не выйдет. Таблица ниже — налог по типовым ценам с вычетом 1 млн ₽; если сохранился договор покупки, почти всегда выгоднее вычесть расходы.
НДФЛ при продаже (вычет 1 млн ₽, ставка 13%)
| Цена продажи | База после вычета | Налог к уплате |
|---|---|---|
| 3 млн ₽ | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| 5 млн ₽ | 4 000 000 ₽ | 520 000 ₽ |
| 7 млн ₽ | 6 000 000 ₽ | 780 000 ₽ |
| 10 млн ₽ | 9 000 000 ₽ | 1 170 000 ₽ |
| 15 млн ₽ | 14 000 000 ₽ | 1 820 000 ₽ |
С 2025 года к части годового дохода свыше 2,4 млн ₽ применяется ставка 15% — итог может быть выше табличного.
Частые вопросы
Когда налог с продажи не платится вообще?
После минимального срока владения: 3 года для единственного жилья, наследства, дарения от близких, приватизации; 5 лет — в остальных случаях. Также при цене до 1 млн ₽.
Что выгоднее: вычет 1 млн или расходы на покупку?
Если есть договор покупки — почти всегда расходы: налог платится только с прироста цены. Вычет 1 млн выгоден для унаследованных и подаренных квартир, где расходов не было.
Можно ли продать дешевле кадастра, чтобы платить меньше?
Нет: база считается от большей из величин — цены договора или 70% кадастровой стоимости. Занижение в договоре налог не уменьшит, а покупателя подставит.
Нужно ли подавать декларацию, если налог нулевой?
Если срок владения истёк — нет. Если продали раньше срока, но налог 0 за счёт вычета — декларацию 3-НДФЛ подать нужно до 30 апреля следующего года.