Альтернативная сделка: расчёт доплаты и налогов
Альтернатива — продажа своей квартиры с одновременной покупкой другой; так проходит больше половины сделок на вторичке. Финансово это два независимых налоговых события: с продажи может возникнуть НДФЛ, с покупки — право на вычет до 260 тыс. ₽, и в одном году они взаимозачитываются в декларации.
Таблица — типовые сценарии «продал → купил» с доплатой и итоговым налогом (владение меньше срока, расходы на старую = 85% цены продажи, вычет с покупки использован). Главный нефинансовый риск цепочки — рассыпание: закладывайте гибкость по датам и авансы с понятными условиями возврата.
Сценарии «продал — купил» (взаимозачёт в одной декларации)
| Продали за | Купили за | Доплата | НДФЛ с продажи* | Вычет с покупки | Итог к уплате |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 млн ₽ | 8 млн ₽ | 2 000 000 ₽ | 117 000 ₽ | 260 000 ₽ | 0 ₽ |
| 8 млн ₽ | 8 млн ₽ | 0 ₽ | 156 000 ₽ | 260 000 ₽ | 0 ₽ |
| 10 млн ₽ | 13 млн ₽ | 3 000 000 ₽ | 195 000 ₽ | 260 000 ₽ | 0 ₽ |
| 7 млн ₽ | 5 млн ₽ | -2 000 000 ₽ | 136 500 ₽ | 260 000 ₽ | 0 ₽ |
*Прирост цены 15%, расходы подтверждены. Вычет с покупки — если ранее не использован.
Частые вопросы
Что значит «свободная» и «альтернативная» продажа?
Свободная — продавец просто получает деньги и выезжает. Альтернативная — ему одновременно подбирается встречная квартира; сделки регистрируются пакетом.
Как работает взаимозачёт налога и вычета?
В декларации за год сделки: НДФЛ с продажи минус имущественный вычет с покупки (до 260 тыс.). Часто итог — ноль к уплате.
Чем рискует средняя квартира в цепочке?
Если любое звено отваливается, рассыпается вся цепочка. Защита: жёсткие сроки в авансовых соглашениях и готовность банка/нотариуса регистрировать пакетом.
Можно ли поднять цену своей квартиры «под альтернативу»?
Рынок это видит: завышение затягивает продажу, а встречная покупка дорожает быстрее. Правильнее честная цена и быстрый выход на сделку.