Доходность сдачи квартиры в аренду
Грязная доходность = годовая аренда ÷ цена квартиры × 100%. По России она скромная: 4-6% годовых, окупаемость 17-25 лет. Чистая доходность ниже ещё на 1-1,5 п.п.: простой между жильцами, налог, ремонт, коммуналка на собственнике.
Таблица — типовое соотношение цены и аренды (ставка ~0,4% цены в месяц): видно, что дорогие квартиры окупаются дольше — арендные ставки растут медленнее цен. Для сравнения: вклад даёт выше без амортизации, но без роста стоимости актива.
Грязная доходность и окупаемость (аренда ≈ 0,4% цены в месяц)
| Цена квартиры | Аренда/мес | Доход/год | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|
| 3 млн ₽ | 12 000 ₽ | 144 000 ₽ | 4.8% | 21 лет |
| 5 млн ₽ | 20 000 ₽ | 240 000 ₽ | 4.8% | 21 лет |
| 7 млн ₽ | 28 000 ₽ | 336 000 ₽ | 4.8% | 21 лет |
| 10 млн ₽ | 40 000 ₽ | 480 000 ₽ | 4.8% | 21 лет |
| 15 млн ₽ | 60 000 ₽ | 720 000 ₽ | 4.8% | 21 лет |
Чистая доходность (минус налог, простой ~1 мес/год, мелкий ремонт) обычно на 1-1,5 п.п. ниже грязной.
Частые вопросы
Какая доходность аренды считается хорошей?
Для жилья в РФ 5%+ грязными — уже выше среднего. Студии и малогабаритки доходнее «трёшек»; регионы доходнее Москвы в процентах.
Что выгоднее: аренда или вклад?
По чистому денежному потоку вклад под 10-15% выигрывает. Аренда добирает ростом стоимости квартиры и индексацией ставки — это ставка на длинный горизонт.
Как поднять доходность той же квартиры?
Посуточная сдача (х1,5-2,5 к выручке при большей загрузке усилий), сдача по комнатам, косметический ремонт и мебель — +10-20% к ставке.
Учитывать ли ипотеку в доходности?
При рыночной ставке 16% аренда её не покрывает — «квартира платит сама за себя» работает только на льготной ипотеке 2-8% или при большом взносе.