Налог с аренды: 13%, 4% или 6%
Три легальных режима для арендодателя-физлица: НДФЛ 13% по декларации (по умолчанию), самозанятость 4% с дохода от физлиц (лимит 2,4 млн ₽/год) и ИП на УСН 6% (плюс страховые взносы). Для обычной сдачи одной-двух квартир самозанятость почти всегда выгоднее втрое.
Таблица сравнивает годовой налог по режимам для типовых ставок аренды. Самозанятость оформляется в приложении «Мой налог» за 10 минут, чеки формируются там же — банковские поступления перестают быть «серыми».
Годовой налог с аренды по режимам
| Аренда/мес | Доход/год | НДФЛ 13% | Самозанятый 4% | ИП УСН 6%* |
|---|---|---|---|---|
| 20 000 ₽ | 240 000 ₽ | 31 200 ₽ | 9 600 ₽ | 14 400 ₽ |
| 30 000 ₽ | 360 000 ₽ | 46 800 ₽ | 14 400 ₽ | 21 600 ₽ |
| 50 000 ₽ | 600 000 ₽ | 78 000 ₽ | 24 000 ₽ | 36 000 ₽ |
| 80 000 ₽ | 960 000 ₽ | 124 800 ₽ | 38 400 ₽ | 57 600 ₽ |
| 120 000 ₽ | 1 440 000 ₽ | 187 200 ₽ | 57 600 ₽ | 86 400 ₽ |
*ИП дополнительно платит фиксированные страховые взносы (~50 тыс. ₽/год) — для одной квартиры почти всегда невыгоден.
Частые вопросы
Чем грозит сдача «в серую»?
Доначисление НДФЛ за 3 года + штраф 20-40% + пени; при доходе от 2,7 млн возможна уголовная статья. Соседям и налоговой сейчас легко пожаловаться онлайн.
Лимит самозанятого 2,4 млн — это сколько аренды?
200 тыс. ₽ в месяц. В лимит входит ВЕСЬ доход по НПД, не только аренда. Сверх лимита — автоматически НДФЛ.
Может ли самозанятый сдавать юрлицу?
Да, но ставка НПД будет 6% вместо 4%. Компания при этом не удерживает НДФЛ — чек формирует самозанятый.
Сдаю и живу в другом городе — где платить?
НПД привязан к региону ведения деятельности — указывайте регион квартиры. Ставки везде одинаковые, влияет только статистика.