Сдавать или продать: сравнение доходов
Чистый денежный поток сравнивается просто: аренда даёт ~4,8% годовых грязными (минус налог и простои — ближе к 4%), вклад — 10-15% без хлопот. По потоку вклад выигрывает вдвое-втрое, пока ставки высокие.
Но квартира — это ещё и актив: исторически жильё в РФ растёт на 5-8% в год и защищает от девальвации, а тело вклада инфляция ест. Таблица сравнивает годовой доход; решение зависит от горизонта и веры в ставки: высокие ставки ЦБ — время вклада, снижение ставок — время недвижимости.
Годовой доход: аренда (4,8% грязными) против вклада (12%)
| Цена квартиры | Аренда/год | Вклад/год (12%) | Вклад больше на |
|---|---|---|---|
| 3 млн ₽ | 144 000 ₽ | 360 000 ₽ | 216 000 ₽ |
| 5 млн ₽ | 240 000 ₽ | 600 000 ₽ | 360 000 ₽ |
| 7 млн ₽ | 336 000 ₽ | 840 000 ₽ | 504 000 ₽ |
| 10 млн ₽ | 480 000 ₽ | 1 200 000 ₽ | 720 000 ₽ |
| 15 млн ₽ | 720 000 ₽ | 1 800 000 ₽ | 1 080 000 ₽ |
Не учтены: рост цены квартиры (в плюс аренде), НДФЛ с процентов по вкладам свыше необлагаемого лимита (в минус вкладу).
Частые вопросы
Почему все не продают квартиры при таких ставках?
Ставки по вкладам временны, а вернуться в недвижимость после продажи дорого (цены растут, сделки стоят денег). Плюс психология: квартира — «вечный» актив.
Какой горизонт делает аренду выгоднее?
Если ставки по вкладам упадут к 6-8%, а жильё продолжит расти на 5-7% в год, на горизонте 5+ лет квартира с арендой обгоняет вклад.
А налоги в сравнении?
Аренда: 4% НПД. Вклад: НДФЛ 13% с процентов сверх необлагаемой суммы (1 млн × ключевая ставка). На крупных суммах налог на вклад заметно кусается.
Есть ли смысл продать и купить две дешевле в регионах?
Доходность региональных квартир в процентах выше (5-7%), так поднимают поток. Минусы: управление на расстоянии и меньшая ликвидность.